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"ANALISTAS DE INVERSIONES PUBLICAS Y PRIVADAS"

ESPECIALISTAS EN:

Remates Judiciales, Desalojos Concursos, Quiebras, Compraventas de Inmuebles, Permutas, Alquiles, Casas, Departamentos, Galpones, Oficinas etc.

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A los que por primera vez se acercan a un remate judicial con intenci n de comprar se les plantean diversos interrogantes sobre que informaci n deben disponer, forma de obtenerla, tr mites a realizar en el caso de comprar, plazos, etc.

Como enterarse de los remates a realizarse?
Todo remate judicial debe obligatoriamente ser anunciado con anterioridad mediante edictos librados por el juzgado, publicados en el Bolet n Oficial y otro medio de prensa de plaza. La publicaci n debe ser por uno o mas d as de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Debe se alarse sin embargo que algunas veces la publicaci n es el d a anterior o lo que es peor el mismo d a de la subasta lo cual es una anomal a.

Es necesario consultar el expediente judicial?.

Si se quiere encarar una compra en subasta con un m nimo de prudencia debe revisarse el expediente prestando atenci n sobre todo y sin que la enumeraci n sea excluyente a los siguientes items:

a) Estado de ocupaci n. Si esta ocupado por alguien que no sea el propietario en que car cter y condici n lo hace y si exhibe documentaci n que lo acredite (contrato de locaci n, testimonio con cl usula de usufructo, etc.) Es muy importante si existe un usufructo vitalicio.
b) Si se trata de un inmueble afectado a propiedad horizontal deuda actualizada de expensas ya que la jurisprudencia vigente si bien exime al comprador de todo tipo de deudas impositivas y por servicios expresamente lo obliga a hacerse cargo de las expensas adeudadas si no queda remanente en el producido de la subasta para afrontarlas. En el caso de las quiebras la misma se hace cargo de dichas deudas hasta la posesi n aunque excepcionalmente hay uno o dos jueces que aplican un criterio opuesto.
c) Si existe hipoteca sobre el inmueble denunciada en el expediente o que surja de un certificado de dominio agregado al mismo. Debe recordarse que la deuda hipotecaria tiene privilegio para el cobro antes que cualquier otra acreencia, incluso la ejecutada en los autos del remate.
d) Cualquier otra cuesti n que pueda trabar la disposici n ulterior del bien.

Como y donde debe consultarse el expediente?.

En el juzgado y secretar a correspondientes dentro del horario de atenci n. Los expedientes son p blicos y pueden ser solicitados por cualquier persona mencionando la car tula del mismo (vg: "L pez, J. c/ Rodr guez, M. s/ ejec. hip.") y deben leerse en el mostrador de la secretar a, pudiendo ser exigida identificaci n sobre todo en los casos que el mismo sea "reservado" . En la ltima media hora de atenci n te ricamente s lo pueden acceder los letrados.

Que importes y en que concepto deben abonarse al realizar la compra?.

Debe abonarse la se a que habitualmente es el 30% del precio, aunque algunas veces pueda ser el 20% o mas excepcionalmente el 10%, de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Adem s el 3% de comisi n del martillero, el IVA sobre la comisi n en el caso que corresponda de acuerdo a la inscripci n fiscal del rematador y el 0,25% del precio en concepto de costo de la sala de subastas de acuerdo a una acordada de la Corte.

Cu ndo debe depositarse el saldo de precio?.

Generalmente dentro de los cinco d as de aprobado el remate por el juez, sin necesidad de notificaci n previa al comprador, lo cual significa que debe seguirse con atenci n el expediente consult ndolo con frecuencia. Excepcionalmente alg n juzgado dispone que el dep sito se realice a los cinco d as de la subasta, lo cual debe estar expresamente consignado en el edicto. El lapso entre subasta y aprobaci n puede variar de algunos d as a meses seg n el juzgado y cuanto se mueva el abogado de la actora para acelerar el tr mite. Tambi n si el demandado trata de trabar el expediente o existen impugnaciones. Debe recordarse que el adquirente pasa autom ticamente a ser parte y puede presentarse solicitando la aprobaci n sin demora.

Cuanto se demora la posesi n del inmueble adquirido?.

Inmediatamente de depositado el saldo de precio se puede pedir la posesi n, lo cual debe ser prove do por el juzgado en pocos d as salvo impugnaciones o apelaciones en tr mite.

Es negocio comprar en remate?
Es imprescindible el conocimiento previo de la propiedad, del expediente judicial y de los valores de mercado.
Este particular canal de compraventa inmobiliario se caracteriza por que las ofertas de precio de la propiedad que se vende son realizadas a viva voz por las personas presentes en el lugar y fecha designado para ese acto por la autoridad judicial que tramita el expediente por el cual se procede a la venta del inmueble.

Hist ricamente siempre fue un canal poco habitual para compradores particulares, que no fueran inversionistas y/o gente relacionada al mercado de subastas. En los ltimos dos a os de la mano de la introducci n de mayores comodidades y medidas de seguridad en los mbitos de remates judiciales en Capital Federal, creci el inter s de compradores no habituales informados debidamente por nuestros expertos en Remates Judiciales

Ahora bien, siempre se obtienen precios ventajosos por debajo de lo que se pagar a en el mercado normal de compraventa? SI, La realidad de las subastas de los a os 2003/2004 ha demostrado que no se debe generalizar y que casi siempre esto ocurre. En pocas oportunidades el precio ofertado por una propiedad supera a n al de mercado.

Si se pretende ofertar por una propiedad en subastas judiciales, es sumamente importante cuanto menos seguir est s breves sugerencias:

Consultar el edicto judicial de remate o solicitar informacion a L.I.G.A por las principales caracter sticas de la propiedad, sus condiciones de ocupaci n, la fecha y horario de venta, si existe base m nima de precio, el porcentaje a cuenta de precio que debe abonarse en el momento de la subasta, las distintas comisiones e impuestos que deben abonarse, etc.

Consultar, el expediente judicial. De l en muchos casos, surgen cuestiones que pueden impactar en los tiempos de entrega de la propiedad, entre otros. En casos en que se tengan dudas sobre el particular seria conveniente recurrir al asesoramiento de abogados.

Visitar la propiedad en los d as y horarios habilitados para hacerlo, para constatar las condiciones de estado de mantenimiento y evaluar la inversi n adicional en que deber a incurrirse para efectuar las reparaciones del inmueble.

Consultar y asesorarse sobre el valor de mercado de la propiedad. en www.liga.com.ar

Ante cualquier duda ponerse en contacto con el martillero a cargo de la subasta, o con L.I.G.A

Ser racional en la puja de precios. Concurrir a la subasta con un precio tope que se estar a dispuesto a pagar y no entrar en la vor gine que se puede desatar ante la presi n de otros oferentes.


HISTORIA:

La Subasta y el Corretaje
De donde surge la denominaci n "subasta" Si analizamos a trav s de la historia, veremos que estos dos Institutos, el de la Subasta y el Corretaje, han tenido tratamiento similar, as los Estatutos, las leyes, los usos y costumbres comerciales de la humanidad, en cada civilizaci n, en cada naci n en cada pueblo, han sufrido procesos evolutivos similares.Si bien no se conoce con precisi n, el inicio o lugar de ellas, podemos establecer sin duda que la mediaci n como forma negocial coexisti con el trueque Con la aparici n de la moneda, le subasta, perfecciona una modalidad, que se convirti en usual, complement ndose ambas modalidades como herramienta del trafico de bienes y la realizaci n de contratos. Su concordante evoluci n en los tiempos nos es casual, mas all de ritualidades, modos, exterioridades aparentes. Ambas actividades las desarrollaban rudimentarios agentes econ micos, lo que podemos definir hoy como operadores de mercado, aut nticos activadores sociales, profesionales de la negociaci n, mediadores, conciliadores neg ciales, promotores de los procesos productivos, agentes de la equidad y auxiliares del comercio , de la justicia y el derecho.

EN LA ANTIG EDAD:

BABILONIA

La figura del Corredor o mediador, como se la designa en el derecho comparado es aquel que pone con relaci n a dos o mas partes para la conclusi n de un negocio, ya era conocida en la antig edad, tanto es as que en Babilonia, capital del antiguo reino de CALDEA (2000 a os A.C.) el c digo de Hammurabi se refer a expl citamente a ella. Este primer compendio de leyes de la humanidad, labrado en piedra , en caracteres cuneiformes.
( Exhibido hoy en el museo del Louvre) describ a la actividad de estos agentes mediadores , aunque como ocurr a en otras instituciones ( mandato, representaciones , etc. ) nada indica que se le podr a atribuir , por entonces una naturaleza comercial.
Al principio su actividad se desarrollaba mediando entre un nativo del pa s y un mercader extranjero a quien le servia de interprete, se generalizo este llenando una sentida necesidad tanto para compradores como para vendedores . En esencia la tarea consist a en facilitar los informes precisos en donde y bajo que condiciones se pod a comprar o vender los productos que las partes necesitaren , todo ello mediante el pago de una remuneraci n de ambas partes contratantes , deb an en su caso redactar contrata y constancias en tablas de arcilla o papiros , haciendo fe de sus dichos y sirviendo estos documentos a los efectos de las gabelas y tributos a favor del reino. Mas tarde ,(en la poca de Psametico , rey de Sais (655/609 a JC) se saben que estos mediadores formaban CASTA. Se sabe tambi n que su ministerio era usado para subastar al mejor postor j venes casaderas. Tambi n en Tracia , Comarca de la antigua Grecia hoy Bulgaria y en irilla (hoy regi n de Italia, Austria y Yugues labia) nuestros antecesores profesionales subastaban ni as nuviles.

EN GRECIA:

Siguiendo en GRECIA, a los corredores se les denomino "proxenoi ", que significa conciliador , eran empleados o autorizados por el estado para la interrelaci n comercial entre ciudadanos.

LA SUBASTA Y EL CORRETAJE COMO INSTITUTOS DEL DERECHO ROMANO :

Como sabemos la expresi n SUBASTA , DERIVA DE LA EXPRESION LATINA " sub. hasta venditio " , esto es vender " Bajo el asta, esta asta o lanza o pica se utilizaba como s mbolo de autoridad o del poder romano y se elevaba del suelo antes de comenzar el acto de venta publica del bot n de guerra tomado al enemigo , en ejercicio del derecho de vencedor y como s mbolo de la propiedad quiritaria.
No obstante, existe otro antecedente de subasta dentro del Derecho romano, que es resultado de institutos proc sales mas complejos y con sustento judicial. As se reconoce "la bonorun vendictio" proceso que en la actualidad podr amos vincular con proceso de realizaci n de activos en concurso y la quiebra . Mediante este procedimiento , los bienes del deudor eran puestos a disposici n del "curator bonorum", especie de sindico , quien en su caso requer a del pretor la designaci n de un " Mag ster bonorum" que proced a a la " bonorum vendictio " adjudicado este en subasta publica al mejor postor o al mejor compensador del cr dito de los acreedores concursales, a este ultimo (comprador) se le denominaba " bonorum emptor" y se le trasmit a la propiedad.
En Roma en se les llamo "mediatores" , denominacion esta que fue usada por Justiniano , definiendo sus funciones en una ley del Digesto ( lib. L, titulo XIV, nro. 3): "son los mediadores que interven an en la compras y en las ventas , en los contratos l citos y por costumbre estaban admitidos por causa de utilidad. Junto con el "pacto proxenetiun ", tambi n fueron contempladas estas labores en las Pandectas ( tit. 14, lib. 4) seg n los fragmentos de Ulpiano , no procedian contra el "proxenetae" la "actio mandati" ni la "actio conductio ", pero si pod an ser demandados por la "actio doli" es decir por su obrar doloso.
Por ese tiempo los "mediatores" ten an car cter de personas privadas y sus cargos eran libres y sin restricciones y ejerc an en las provincias romanas. En Roma propiamente exist an los "argentarii " estos ultimos ejerc an sus funciones en Roma, y eran nombrados por el "prefectus urbi" quien pod a suspenderlos en sus funciones y prohibirle la entrada al Foro, sin perjuicio de las regulaciones que, como otras profesiones, dictaban su propio " Colegiun Oficiun ".
EN LA EDAD MEDIA nace a la vida juridica un nuevo derecho , el Derecho Comercial , con la intensificaci n del comercio, en este periodo hist rico, aumentaron considerablemente las actividades de estos agentes, desarroll ndose un insipiente derecho de corretaje, elaborado sobre la base del sistema de la edad antigua el que seguramente hab a persistido merced a los fenicios y en particular a los rabes y su expansi n mediterr nea , se les denominaba " sensarius ", y " sisa " a sus comisiones , con una fuerte inclinaci n al sistema corporativo.
Instituciones como la llamada "banca rota " de efecto universal, terminaban tambi n en ejecuci n mediante subasta de los activos del fallido, para resarcir a los acreedores.

EN ESPA A:

Durante la edad media la peninsula regula la profesi n de corredor en "LAS PARTIDAS " ( LEY XXXVI, tit. XVI, PART. lll), pero fue el " C digo de Costumbres de Tortosa" el cuerpo org nico que por primera vez dio car cter oficial a los corredores, estableciendo dos categor as I) los corredores de negociaciones privadas (fletamentos, cambio, prestamos etc. Y II) lo corredores que se dedicaban a las negociaciones publicas (subastas, remates, pregones) (Pregoneros) se les denominaba "personnes publiques", y se les exig a determinadas condiciones para ejercer el cargo , capacidad legal, examen ante la curia, prestar juramento y ofrecer fianza, estaban obligados a tres condiciones: Fidelidad, lealtad e imparcialidad, les estaba prohibido ser comerciantes , tomar inter s en operaciones de comercio, adquirir para si bienes cuya venta se le encomendase, ni pedir ni recibir mayor precio que el se alado. Su principal derecho era el cobro de la " sisa ".
Posteriormente aparecieron las Ordenanzas de Bilbao (Cap. XV y XVI), siguiendo un sistema restrictivo, oficial y de monopolio profesional, se les impon a obligaciones de veracidad y de contabilidad, no comerciar para s , prohib a adem s ejercer tal actividad a las mujeres.
En el Fuero Juzgo , en el Ordenamiento de Alcal y en las llamadas leyes del Toro aparecen indicaciones de previo juicio y de ritualidad , como por ejemplo el de publicidad:" fagala pregonar en cada mercado".
En recopilaciones del Fuero Real se establecen normas de cumplimiento preceptivo , cuya inobservancia traia consigo la nulidad , decia " el que recibi el mandato los vendio sin solemnidad de derecho , non le vale la venta ". Aparecen tambien en estas normas , la expresi n "remate " como sin nimo de subasta, indicando final del proceso y del juicio.

EN ITALIA

A partir del siglo XII se produjo un trascendente cambio en esta instituci n: Ello se manifest mas claramente en las ciudades comerciales ( Florencia y Venecia), donde se produjo un definido car cter oficial de la funci n del corredor, las que fueron reguladas por el Estatuto de Florencia de 1299 y m s ampliamente en el Estatuto de 1327, por el cual se constituyo en cada ciudad una corporaci n de corredores: Curiosamente ya se les prohib a realizar operaciones por cuenta propia, asociarse con comerciantes, deb an anotar en un registro los negocios en que intervinieren, guardar secreto del nombre de las partes hasta la conclusi n del contrato y obrar con imparcialidad y sin enga o. A sus manifestaciones orales o escritas se le otorgaba plena f en juicio. Este sistema profesionalizo la actividad de los corredores y de la mediaci n , asign ndoles car cter de verdaderos oficiales p blicos , generando un autentico monopolio del trafico de bienes y mercader as.

EN FRANCIA:

En Francia se los denomino "courtiers o courretiers" tambi n "curare " poner cuidado para otros, "cursita re " correr al costado del otro Mediante ordenanza del siglo XIV, se reglamento la profesi n de "courtiers du commerce ", la que en virtud de un edicto del Rey Carlos IX, dictado en junio de l572, adquiri car cter de "office", esto es cargo de nombramiento oficial , ello obedeci al prop sito de evitar abusos de confianza.
La revoluci n francesa, deroga la existencia y privilegio de todas las corporaciones. No obstante ya en el c digo de Comercio Franc s, llamado c digo de Napole n, se consagra la existencia de un sistema de corredores mixto, oficial y libre. Este c digo da origen con Freitas al C digo de Comercio de Brasil y con Velez Sarfield al C digo de Comercio Argentino y de all hasta nuestros dias.

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